- (답변) 기존 농지에서도 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’ 범위를 벗어나는 행위는개발행위허가를 받아야 함

· 절·성토 등 토지의 형질변경 을 한 후 그 토지에서 농작물 재배를 한다고 해서 모두 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’으로 인정되는 것은 아니며,

· 시행령 제51조제2항에서 정한 범위 내에서 개발행위허가의 대상에서 제외

· 농지의 토양개량과 직접적인 관련이 없는 절·성토까지 객토 등으로 볼 수 없고, 객토로 인정된다 하더라도 그 높이가 과도하면 인접토지의 관개·배수 및 농작업에 영향이 우려되므로 높이 2m 이상의 과도한 절·성토는 개발행위허가를 받는 것이 타당(지침 1-4-1(2)② 참조)

- (답변) 건축물 건축을 위한 터파기 및 되메우기, 정지, 포장 등은 ‘조성이 완료된 기존 대지’ 에서의 토지의 형질변경인지에 따라 경미한 행위 여부 판단

· ‘조성이 완료된 기존 대지’에서는 건축물의 건축을 위한 터파기 및 되메우기, 정지, 포장 등 토지의 형질변경(원지반의 높이를 변경하기 위해 50㎝를 초과하여 절·성토하는 경우 제외)은 경미한 행위로서 개발행위허가를 받지 않고 가능(시행령 제53조제3호다목)

· 다만, 건축물 없이 지목변경된 잡종지는 ‘조성이 완료된 기존 대지’로 인정되지 않음

※ 조성이 완료된 기존 대지(지침 1-5-4(3)③)

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로서 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위가 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지

가. 도시개발사업·택지개발사업 등 관계 법률에 의하여 조성된 대지

나. 지목이 대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지인 대지

다. 관계 법률에 따라 적법하게 건축된 건축물이 있는 대지(건축물이 멸실된 경우를 포함). 다만, 축사 등 농지전용허가를 받지 아니하고 건축된 건축물은 제외

- (답변) 토지의 형질변경과 물건적치는 각각의 허가대상 행위이므로 토지의 형질변경이 준공된 부지라도 물건적치 허가 대상은 개발행위허가를 받아야 함

· 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등 시행령 제51조제1항 각 호의 행위는 개발행위허가의 대상이 되는 각각의 행위임

· 야적장 조성을 목적으로 토지의 형질변경에 대한 개발행위허가를 받아 준공된 부지에서 물건적치를 하고자 하는 경우에도 그 행위가 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한함)에 위치하지 않은 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위인 경우라면 물건적치에 대한 개발행위허가를 받아야 한다고 보는 것이 타당

- (답변) 건축물이 있는 대지의 분할은 개발행위허가 대상에서 제외되므로,개발행위허가 가능 여부에 관계없이 관련법령에 따라 분할 가능 여부 판단

· 건축물이 있는 대지의 분할은 개발행위허가 대상에서 제외되므로, 토지분할을 하기 위해 개발행위허가를 받을 필요가 없으며, 이 경우 분할 가능 여부는 「건축법」 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등 관련법령에 따라 판단

· 건축물이 있는 대지는 지목과 관계없이 「건축법」상 건축물이 있는 「건축법」 상 대지를 의미

· 건축물이 있는 대지 인정 여부에 있어 해당 건축물의 적법성은 관계없음
ex) 무허가 건축물 부지, 건축물의 일부가 인접 필지 경계를 침범하는 경우 등

- (답변) 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 변경허가를 받아야 함(단, 경미한 변경에 해당하는 경우는 제외)

· 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 변경허가를 받아야 하므로, 허가를 받은 후 건축계획(건축물의 용도·면적·높이 및 층수)이나 절·성토계획 등의 변경은 변경허가 대상이며,

· 사업기간 단축, 부지면적이나 건축물 연면적의 5% 범위 내 축소 등 경미한 변경은 변경허가 대상이 아니나, 변경 후 지체없이 그 사실을 허가권자에게 통지

· 변경허가 신청 시에도 신규 허가와 마찬가지로 허가를 위해 필요한 절차는 거쳐야 하나, 변경사항이 없는 공사 또는 사업관련 도서 등의 제출서류는 당초 제출한 서류의 확인으로 갈음하고, 변경사항의 경중에 따라 관계기관 협의 등 처리기간을 단축하여 민원부담 완화

· 도시계획위원회 심의대상인 경우 재심의는 지방도시계획위원회 운영 가이드라인에 따름

- (답변) 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐 개발행위 규모 제한을 받지 않고,용도지역별 허용 규모 이상으로 허가 가능한 경우는 단일시설물 설치에 한함

· 시행령 제55조제3항제3호의2에 따라 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐 개발행위 규모 제한을 받지 않고 허가 가능한 경우는 단일시설물 설치를 위한 경우에 한하므로,

※ 단일시설물(지방도시계획위원회 운영 가이드라인 3-2-1 및 3-2-2)

- 해당 용도지역·지구 등에서 허용되는 시설물로서 하나의 필지에서 개발행위가 이루어지거나 둘 이상의 필지인 경우에는 동일한 용도에 사용되는 건축물 또는 시설물로서 시설물간에 연계되어 일체를 이루는 경우

· 허가 후 매각을 목적으로 필지를 분할하는 사업은 심의를 통해 규모제한을 배제할 수 없음
ex) 전원주택단지 등

- (답변) 지구단위계획을 수립하여 개발행위 규모 제한 적용을 배제하는 경우에는 시행령 제57조제1항 및 제4항 각 호의 구분에 따라 도시계획위원회 심의

· 단일시설물 설치를 위한 경우로 용도지역별 개발행위 규모 제한 적용을 배제하는 경우에는 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐야 허가가 가능하나(시행령 제55조제3항제3호의2),

· 지구단위계획을 수립하여 규모 제한을 적용받지 않는 경우에는 30만㎡미만까지는 시·군·구도시계획위원회 심의대상(시행령 제55조제3항제1호, 제57조제1항제1호 및 제4항제3호)

· 단, 조성이 완료된 기존 대지에서의 경미한 행위 등에 해당하여 허가 없이 토지의 형질변경이 가능한 경우, 이미 지구단위계획이 수립된 지역에서 하는 개발행위인 경우에는 심의 제외

- (답변) 도시·군계획조례로 정한 경사도·표고 등의 기준 적용이 불합리한 경우에는 시설용도나 조례 근거에 관계없이 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화 가능

· 도시·군계획조례로 정한 경사도·표고 등 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에는 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화 적용 가능(시행령 별표 1의2 제1호가목(3) 단서)

· 이 경우 심의를 거쳐 완화할 수 있는 건축물이나 시설물의 용도가 제한되지는 않으며, (단, 해당 용도지역에서 허용되는 용도인 경우에 한함)

· 도시·군계획조례로 완화 대상등에 대한 별도 규정을 정하지 않아도 법령에 따라 적용 가능

- (답변) 지역여건이나 사업특성을 고려할 때 도로 폭 기준 적용이 불합리한 경우는 법령의 범위 내에서 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화하는 등 탄력적 운영

· 지방도시계획위원회 운영 가이드라인에서 완화 가능한 구체적 사례 를 제시하고 있으며,

※ 지방도시계획위원회 운영 가이드라인 3-2-1(1)

ex) 터널·통로암거·교량 등으로 확장이 곤란한 경우, 진입도로 중 일부구간이 기준에 미달되는 경우, 건축물 증설을 위해 기존 대지를 확장(기존 대지의 50%, 최대 3천㎡ 이내)하는 경우로서 교통소통에 지장이 없는 경우, 일정구간(50~100m)마다 대피시설을 확보하여 차량교행 등에 지장이 없는 경우, 연장이 짧고(약 35m 내외) 당해 건축물의 통행에만 이용되는 도로인 경우 등

· 가이드라인의 예시 외에도 지역여건이나 사업특성을 고려하여 심의를 거쳐 완화 적용 가능
(지침 3-3-2-1(4) 및 지방도시계획위원회 운영 가이드라인 3-1-2(2))

· 도로 폭 기준 적용이 명백히 불합리한 경우에는 심의를 거치지 않고도 다르게 적용 가능
(지침 1-2-3)

- (답변) 조성이 완료된 기존 대지로서 허가 없이 토지의 형질변경이 가능한 경우는당초와 다른 용도의 건축물을 건축하는 경우에도 심의대상이 아님

· 국토계획법 제59조제1항에 따른 도시계획위원회 심의는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 목적으로 하는 토지의 형질변경에 대하여 인·허가를 받는 경우에 거치는 것이므로,

· 건축물을 건축하는 경우일지라도 허가 없이 토지의 형질변경이 가능하면 심의대상이 아님

· 다만, 당초 국토계획법령에 따라 용도변경 금지조건이 붙은 건축물을 철거하고 다른 용도의 건축물을 건축하는 경우에는 해당 토지를 조성이 완료된 기존 대지로 볼 수 없음

※ 용도변경 금지조건이 붙은 건축물의 용도변경

- 국토계획법령에 따라 용도변경 금지조건이 붙은 건축물의 용도변경을 허용하는 규정은 별도로 없으나, 용도변경 금지조건 및 도시계획위원회 심의제도 취지를 고려하여 민원인의 사정변경에 따라 불가피한 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 용도변경 할 수 있도록 운영

- (답변) 도시·군계획도로의 설치는 도시·군계획시설사업으로 해야 하나, 예정부지 에서 일정요건을 갖춘 경우 개발행위허가를 받고 진입도로 설치 가능

· 도시·군계획시설 부지에서 도시·군계획시설의 설치는 사업시행자 지정 및 실시계획 인가를 받고 해야 하며, 그 도시·군계획시설이 아닌 건축물 건축이나 공작물 설치 허가는 제한되나,

· 도시·군계획시설 결정 고시일부터 2년이 지날 때까지 그 시설사업이 시행되지 않은 도시·군 계획시설 중 단계별 집행계획이 수립되지 않거나 단계별 집행계획에서 제1단계 집행계획에 포함되지 않은 도시·군계획시설 부지에서는 도시·군계획시설의 설치에 지장이 없는 공작물의 설치와 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질변경을 허가할 수 있으므로,

· 도시·군계획도로 부지에서 도시·군계획도로가 아닌 건축물의 진입도로를 설치하는 경우에도 이를 적용할 수 있음(단, 이 경우에도 개발행위허가기준 및 관련법령에 적합해야 함)

- (답변) 개발행위 내용, 인근 토지이용에 미치는 영향, 민원발생 여부 등을 종합적으로 고려할 때 원상회복 실익이 없으면 제한적 범위 내 사후 허가처리 가능

· 개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 등 불법 개발행위를 한 자에게는 허가 취소, 원상회복 명령, 공사중지 명령 등 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있음

· 다만, 국토계획법령에서 별도로 규정한 사항은 없으나 허가권자가 개발행위의 내용, 인근 토지이용에 미치는 영향, 민원발생 여부 등을 종합적으로 고려하여 불법 행위에 대한 원상 회복의 실익이 없다고 판단하는 경우에는 제한적인 범위에서 사후에라도 개발행위허가의 신청을 받아 처리할 수 있도록 운영

· 단, 이 경우에도 도시계획위원회 심의 등 개발행위허가에 필요한 절차는 거쳐야 함